Immobilien vermieten oder Grundstücke verpachten, was zählt als Einkommen?

Wenn Sie zum Elternunterhalt herangezogen werden und gleichzeitig Immobilien vermieten oder Grundstücke verpachten, welche Werte zählen dann zu Ihren Einkünften? Mit Praxistipp.

Was zählt als Einkommen?
Eigentlich ist es ganz einfach. Hier zählt als Einkommen die erzielte Nettomiete oder Nettopacht abzüglich der Kosten, die Ihnen für die Vermietung oder Verpachtung entstehen. Normalerweise stehen die Jahreswerte der Nettomieten oder Nettopachten im letzten erhaltenen Steuerbescheid. Davon müssen Sie dem Sozialamt ohnehin eine Kopie zukommen lassen. Vermieten oder verpachten Sie neu, müssen Sie die Nettomiete oder Nettopacht anders nachweisen.

Vermietet oder verpachtet Ihr Ehepartner oder Ihr Lebenspartner (nach dem LPartG), zählen die Einnahmen nach den gleichen Modalitäten zu deren Einkommen. Vermieten oder verpachten Sie gemeinsam, wird das Einkommen halbe halbe zwischen Ihnen aufgeteilt – es sei denn, Sie haben eine andere Vereinbarung über die Verteilung von Pacht oder Miete getroffen.

Zinsen und Tilgung für die Finanzierung abzugsfähig?
Auch die Zinsen für die Finanzierung der Immobilie dürfen Sie abziehen. Früher habe ich vertreten, dass auch die Tilgung für die Immobilie auf jeden Fall abgezogen werden darf. Das ist aber zum Einen noch nicht höchstrichterlich geklärt und zum Anderen stimmt es natürlich, dass Sie durch die Tilgung auch Vermögensbildung betreiben. In jedem Fall kann man jedoch argumentieren, dass eine fremdvermietete Immobilie auch der Altersvorsorge dient und daher die Tilgungsraten zumindest bis zur Höhe der zulässigen Ausgaben für die zusätzliche Altersvorsorge abgezogen werden dürfen. Wie hoch diese sind, und dass Ihr Ehepartner oder Lebenspartner eine höhere Altersvorsorge als Sie als unterhaltspflichtiges Knd betreiben darf, erfahren Sie im Ebook.

Auf der anderen Seite können Sie auch versuchen, damit zu argumentieren, dass die Tilgungsraten zu Ihrem bisherigen Lebensstandard gehören. Und darauf dürfen Sie ja nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes nicht zu Lasten des Elternunterhalts verzichten. Insbesondere wenn Sie Einnahmen aus der Vermietung erzielen, so würden diese Einnahmen ja wegfallen, wenn Sie die Tilgung nicht mehr aufbringen können, nur weil Sie stattdessen Elternunterhalt zahlen müssen und die Tilgungsraten dabei nicht anerkannt werden. Doch wie gesagt ist die Behandlung der Tilgungsraten im Elternunterhalt von der Rechtsprechung noch nicht abschließend geklärt. Von daher sind Sie bei der Berechnung jedenfalls dann auf der sicheren Seite, wenn Sie die Tilgungsraten zunächst nur bis zur Höhe der möglichen Ausgaben für Ihre zusätzliche Altersvorsorge abziehen. Dann dürfen Sie natürlich keine weiteren Sparpläne für die Altersvorsorge abziehen, wenn die Tilgungsraten die zusätzliche Altersvorsorge, die Ihnen zsteht, abdecken. Die Einnahmen aus Vermietung oder Verpachtung sind übrigens Einnahmen aus selbständiger Tätigkeit. Hierfür gelten also die vollen 25 Prozent (kleiner Vorgriff, wieviel Sie für die zusätzliche Altersvorsorge ausgeben dürfen).

Praxistipp:
Ich würde dem Sozialamt immer die Zinsen und die Tilgung nachweisen. Die obenstehende Argumentation würde ich nicht erwähnen. Manche Sozialämter ziehen Zinsen und Tilgung ab, andere nicht. Warten Sie ab, was Ihr Sozialamt macht. Wenn es de Tilgung nicht berücksichtigt, können Sie so argumentieren, wie ich es oben dargelegt habe.

Warum Sie keinen Widerspruch gegen einen Brief mit einer Unterhaltsforderung des Sozialamtes einlegen müssen und was Sie stattdessen tun können, habe ich in diesem Arikel beschrieben.

Ich würde dem Sozialamt eine Kopie des letzten Steuerbescheides beifügen oder die Nettomiete und Nettopacht anders nachweisen, wenn Sie neu vermieten. Monatliche Zahlen für Nettomiete oder Nettopacht würde ich nicht angeben. Manche Sozialämter ziehen weitere Kosten ab, die Ihnen entstehen (wenn Sie haben, sollten Sie eine Jahresabrechnung beifügen) und einige Sozialämter berechnen einen Abschlag für Investitionskosten. Dadurch sinkt Ihr Einkommen. Lassen Sie das Sozialamt rechnen!

Wenn es Fehler macht, können Sie immer noch dagegen vorgehen.

Vorsicht bei Schrottimmobilien
Aufpassen müssen Sie, wenn Sie als unterhaltspflichtiges Kind eine sogenannte Schrottimmobilie haben. Das ist eine vermietete Immobilie, bei der die Mieteinnahmen die Ausgaben für Zinsen und Tilgung der Immobilie nicht decken. Dann kann das Sozialamt von Ihnen verlangen, dass Sie die Immobilie verkaufen, da Sie hier ein Minusgeschäft machen, und gegebenenfalls das Vermögen aus dem Verkauf, soweit es Ihr Schonvermögen (wie das berechnet wird, steht im Ebook) übersteigt, für den Elternunterhalt einsetzen.

Wie sieht es aber aus, wenn Ihnen die Schrottimmobilie gemeinsam mit Ihrem Ehepartner, Lebenspartner oder Lebensgefährten gehört? Diese müssen ja noch nicht einmal ihr Vermögen für den Elternunterhalt einsetzen. Und Kapitalerträge aus dem Vermögen gelten nur in bestimmten Fällen als Einkommen, genau wie bei Ihnen als unterhaltspflichtiges Kind – das steht alles im Ebook.

Diese Frage ist richterlich noch nicht geklärt. Sie könnten sie klären lassen. Ich schätze, dass Sie dabei durch mehrere Instanzen gehen müssen.

Nun hoffe ich, dass dieser Blogratikel hilfreich für Sie ist, wenn Sie Immobilien vermieten oder Grundstücke verpachten und zum Elternunterhalt herangezogen werden.

2 Antworten

  1. H. Neumeier

    Hallo, nur zum Verständnis: die Ausführungen bzgl. Zins- und Tilgungsleistungen gelten doch nicht für selbst genutztes Wohneigentum, oder? Hier sind m.E. Zins- und Tilgungsleistung unstrittig voll abzugsfähig. Was ist eigentlich, wenn neben der vertraglich vereinbarten Zins- und Tilgungsrate Sondertilgungen monatlich seit Jahren geleistet werden (ohne Verpflichtung), sind die auch abzugsfähig?

    • Doreen Bastian

      Guten Tag,

      ja, die Ausführungen gelten nicht für das selbst bewohnte Eigentum. Für dieses sind die Kreditbelastungen voll abzugsfähig. Sondertilgungen, zu denen Sie nicht verpflichtet sind, können m.E. nur in Höhe der zulässigen 5% zur Altersvorsorge abgezogen werden.

      Mit freundlichen Grüßen

      Doreen Bastian

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